A compra, venda e locação de imóveis são atos jurídicos essenciais no cotidiano do mercado imobiliário brasileiro. Com a promulgação do Código Civil de 2002, diversas normas foram atualizadas para assegurar maior segurança jurídica às partes envolvidas nas transações imobiliárias. Neste artigo, analisamos com profundidade as disposições legais que regem essas operações, destacando os principais dispositivos, obrigações e cuidados que compradores, vendedores e locadores devem observar.
Compra e Venda de Imóveis no Código Civil: Disposições Legais Relevantes
A compra e venda de imóveis é regulamentada, principalmente, pelos artigos 481 a 532 do Código Civil Brasileiro. Este tipo de contrato é bilateral, oneroso e comutativo, estabelecendo obrigações recíprocas entre comprador e vendedor.
Elementos Essenciais da Compra e Venda Imobiliária
O artigo 481 dispõe que:
“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”
Dessa forma, para que o contrato de compra e venda seja válido, são exigidos três elementos essenciais:
Coisa certa e determinada (no caso, o imóvel);
Preço certo e em moeda corrente;
Consentimento das partes.
Além disso, quando o imóvel possui valor superior a 30 salários mínimos, o contrato deve ser obrigatoriamente feito por escritura pública e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 108 do Código Civil.
Registro Imobiliário e Transferência da Propriedade
A mera assinatura do contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel. A transferência efetiva ocorre somente com o registro do título translativo (a escritura pública) no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.
Atenção: A ausência de registro pode gerar sérios riscos ao comprador, como a possibilidade de penhora judicial do bem ainda em nome do vendedor.
Direitos e Deveres do Comprador e do Vendedor
O Código Civil impõe obrigações mútuas às partes da transação imobiliária, buscando equilíbrio e justiça contratual.
Obrigações do Vendedor
Entregar o imóvel livre de ônus;
Garantir a evicção (isto é, a perda do bem por decisão judicial);
Responder por vícios ocultos que tornem o imóvel impróprio ao uso ou desvalorizem sua utilidade.
Obrigações do Comprador
Pagar o preço ajustado nos termos do contrato;
Aceitar a entrega do bem, salvo vícios;
Assumir as despesas cartorárias e de registro, salvo cláusula em contrário.
Locação de Imóveis: Regras do Código Civil e da Lei do Inquilinato
A locação de imóveis urbanos é regida não apenas pelo Código Civil (artigos 565 a 578), mas também pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Essa legislação específica visa proteger tanto o locador quanto o locatário, assegurando equilíbrio contratual.
Natureza Jurídica do Contrato de Locação
De acordo com o artigo 565 do Código Civil:
“Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa retribuição.”
No caso dos imóveis, o contrato de locação deve conter:
Identificação das partes;
Descrição detalhada do imóvel;
Valor do aluguel e encargos (IPTU, condomínio, etc.);
Prazo da locação;
Garantias locatícias (caução, fiança, seguro, etc.).
Direitos e Deveres do Locador e do Locatário
Tanto o locador quanto o locatário possuem obrigações específicas previstas em lei. O não cumprimento dessas obrigações pode ensejar ações judiciais, como despejo ou rescisão contratual.
Obrigações do Locador
Entregar o imóvel em condições de uso;
Manter a forma e o destino do imóvel;
Realizar reparos estruturais;
Fornecer recibo de pagamento do aluguel.
Obrigações do Locatário
Pagar o aluguel e encargos em dia;
Zelar pela conservação do imóvel;
Restituir o bem no estado em que o recebeu;
Informar danos e permitir vistoria.
Garantias Locatícias: Caução, Fiança e Seguro-Fiança
A Lei do Inquilinato permite a adoção de diferentes formas de garantia. As mais comuns são:
Caução: Depósito em dinheiro (limitado a 3 aluguéis), imóvel ou título;
Fiança: Pessoa física ou jurídica assume responsabilidade pelo pagamento;
Seguro-fiança: Contrato com seguradora que cobre inadimplência do inquilino.
Importante: A cobrança de mais de uma garantia é vedada por lei (art. 37 da Lei do Inquilinato).
Rescisão e Desocupação do Imóvel: Procedimentos Legais
Na Compra e Venda
A rescisão pode ocorrer por mútuo acordo, inadimplemento ou vício oculto. O inadimplemento pode acarretar perdas e danos, inclusive a resolução do contrato com devolução do bem e aplicação de multas previstas.
Na Locação
A desocupação pode ocorrer:
De forma voluntária (ao término do contrato ou por aviso prévio);
Judicialmente, mediante ação de despejo em caso de inadimplência ou infração contratual.
Implicações Fiscais e Tributárias nas Transações Imobiliárias
A compra, venda e locação de imóveis geram obrigações fiscais específicas:
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): pago pelo comprador;
IRPF sobre Ganho de Capital: devido pelo vendedor, em caso de lucro;
ISS: incide sobre serviços prestados por imobiliárias;
IRRF e Carnê-Leão: aplicáveis sobre aluguéis recebidos por pessoas físicas.
Cuidados Jurídicos Essenciais nas Transações Imobiliárias
Para assegurar segurança jurídica e evitar litígios, é fundamental:
Verificar matrícula atualizada do imóvel;
Exigir certidões negativas do vendedor (cível, fiscal e trabalhista);
Firmar contrato com cláusulas claras;
Contar com assessoria jurídica especializada;
Realizar a due diligence imobiliária.
Conclusão
A compra, venda e locação de imóveis à luz do Código Civil Brasileiro exige o cumprimento rigoroso de normas jurídicas que visam proteger os direitos das partes envolvidas. A correta formalização contratual, o registro do imóvel e a observância das obrigações legais são passos fundamentais para garantir segurança, previsibilidade e efetividade nas transações imobiliárias.
Seja como comprador, vendedor, locador ou locatário, é imprescindível conhecer seus direitos e deveres à luz da legislação vigente para agir com responsabilidade e evitar prejuízos.
